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房屋易主,可解除租赁合同吗?

作者:管理员 来源:本站 浏览:3401 发布时间:2012-02-27 14:31:53

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20110721日 星期四   洛阳商报

房屋易主,可解除租赁合同吗?  

  ■  记者  金 曦

  事件:A公司将自己所有的5间临街门面房租赁给B公司,期限5年,每年租金5万元。合同履行两年后,因急需资金,A公司将这5间门面房卖给了C公司。在办理了过户手续后,C公司向B公司送达了解除租赁合同通知书。那么,C公司有权解除先前的租赁合同吗?

  河南bet356真假_博彩bet356台湾_bet356客服邮箱事务所律师徐要魁说,根据《合同法》第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,C公司无权解除先前的租赁合同。

  《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第119条第2款也规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” 即租赁房屋发生所有权转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力。只有当租赁期满时,买受人可以行使完整所有权。

  徐要魁说,该事件实际涉及了“买卖不破租赁”这一通用的准则。“买卖不破租赁”,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权的变动,还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。另外,“买卖不破租赁”应精确地理解为“租赁物所有权变动不得对抗租赁物债权”。

  徐要魁说,《意见》第118条规定:“出租人出卖、出租房屋,应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”因此,A公司将自己所有的5间门面房卖给C公司前应通知B公司,B公司在同等条件下具有优先购买权。B公司可以A公司侵犯其优先购买权为由,请求法院宣告该房屋买卖无效。

  (特别提醒:律师观点仅供参考。)

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